Is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning rechtsgeldig?
Voor de meeste overeenkomsten geldt dat deze mondeling tot stand kunnen komen. Zij hoeven niet schriftelijk te worden vastgelegd. Er zijn een aantal uitzonderingen waaronder de koop van een woning. Maar ook voor de koop van een woning geldt dat deze overeenkomst, in bepaalde gevallen, mondeling tot stand kan komen. In dit artikel leggen wij uit in welke gevallen het schriftelijkheidsvereiste geldt. Ook leggen wij uit in welke gevallen u actie kunt ondernemen als de koper of verkoper weigert om de koopovereenkomst te tekenen terwijl er mondeling al wel overeenstemming was. In een ander artikel leggen wij uit wanneer er is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste.
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?
In de wet staat dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (een woning of een deel daarvan) schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Er moet dus sprake zijn van 1) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan en 2) een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (in dit artikel noemen wij dit een particulier).
Een tot bewoning bestemde onroerende zaak
Er wordt, voor de vraag of er sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, gekeken naar de bestemming die het pand heeft op het moment dat het wordt verkocht. Wanneer men dus een pand aankoopt dat op dit moment een woonbestemming heeft maar waar men een kantoorpand van wil maken dan is het wel een tot bewoning bestemde onroerende zaak. In dat geval geldt dus het schriftelijkheidsvereiste. Is het daarentegen een kantoorpand waar men woningen van wil maken dan is het niet een tot bewoning bestemde onroerende zaak en geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Als het een pand is met een gedeelde bestemming (bijvoorbeeld een woon-winkelpand) dan moet aan de hand van de omstandigheden worden bepaald of de zaak tot bewoning is bestemd.
Een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (particulier)
Of de koop van de woning schriftelijk moet is ook afhankelijk van de hoedanigheid van de koper. De koper moet een particulier zijn.
Maar hoe zit het met de verkoper? Als de koper van de woning geen particulier is dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De koop van de woning hoeft dan niet schriftelijk te zijn ook niet als de verkoper wel een particulier is. Maar als de koper van de woning wel een particulier is dan biedt het artikel ook bescherming aan de verkoper als die verkoper een particulier is. De verkoper kan zich er dan, als er nog niet is getekend, op beroepen dat de koop niet schriftelijk is. Om dit te verduidelijken hieronder twee voorbeelden:
Hans en Karin hebben hun woning in de verkoop staan. Met Koen en Sanne bereiken zij overeenstemming over de prijs van de woning en over alle andere voorwaarden. Er moet alleen nog een koopovereenkomst getekend worden. Dat zullen partijen die week daaropvolgend doen. In de tussentijd wordt Hans ontslagen waardoor hij en Karin de woning eigenlijk niet meer willen verkopen. Zij wilden groter gaan wonen maar met de aanstaande werkloosheid van Hans blijven ze liever in hun huidige woning wonen. Zij beroepen zich erop dat er nog geen schriftelijke koopovereenkomst is en dat de woning dus niet is verkocht. Hoewel het artikel in de wet op grond waarvan een woning alleen schriftelijk verkocht kan worden is geschreven in het belang van de koper kan de verkoper (in dit geval Hans en Karin) er ook een beroep op doen mits de koper een particulier is. Ook Hans en Karin kunnen zich er dus op beroepen dat hun woning niet is verkocht omdat er geen schriftelijke koopovereenkomst is.
Stel nu dat Hans en Karin niet met Koen en Sanne maar met Kosa BV overeenstemming hebben bereikt over de prijs en over alle andere voorwaarden? Kunnen zij zich dan ook op het standpunt stellen dat hun woning niet is verkocht omdat er geen schriftelijke koopovereenkomst is? In dat geval kunnen zij dat niet. Kosa BV is geen particulier zodat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt. Als er daadwerkelijk over alle punten overeenstemming is bereikt dan is er een mondelinge koopovereenkomst voor de woning tot stand gekomen tussen Koen, Sanne en Kosa BV. Het vereiste dat een woning schriftelijk moet worden verkocht geldt immers alleen wanneer de koper een particulier is..
Kort samengevat geldt het volgende:
Koper en verkoper zijn allebei een particulier:
Beiden kunnen een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. De mondelinge koop van de woning is niet rechtsgeldig.Zowel koper als verkoper kunnen zich “terugtrekken” zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst is getekend. De particuliere verkoper kan evenwel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid en gehouden zijn tot vergoeding van schade, daar gaan wij later in dit artikel op in.
Koper is een particulier en verkoper is een professionele partij
De koper kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste, de verkoper niet. De koper kan dus nog van de koop af zien als er geen overeenkomst is getekend maar de verkoper niet.
Verkoper is een particulier en de koper is een professionele partij
Geen van beide partijen kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereise. Als de woning mondeling is verkocht dan is die overeenkomst rechtsgeldig.
Verkoper is een professionele partijen en koper is ook een professionele partij
Het schriftelijkheidsvereiste geldt niet. De mondelinge koopovereenkomst is rechtsgeldig. De woning kan dus mondeling worden verkocht.
De koper of verkoper weigert de koopovereenkomst te tekenen? Kan ik hem/haar dwingen om te tekenen? Of kan ik schadevergoeding vorderen?
In de meeste gevallen waarin de mondelinge koopovereenkomst niet rechtsgeldig is, is het antwoord op die vraag nee. Er geldt niet voor niets een schriftelijkheidsvereiste. Er is geen koopovereenkomst totdat er is getekend. Men kan de andere partij dan dus ook niet dwingen om te tekenen. Ook zal de rechter iemand in die gevallen niet veroordelen om medewerking te verlenen aan het tekenen van een schriftelijke koopovereenkomst.
In de hiervoor omschreven gevallen waarin de mondelinge koopovereenkomst wel rechtsgeldig is kan die partij wel gedwongen worden om een schriftelijke koopovereenkomst te tekenen. Ook zou er in die gevallen aanspraak gemaakt kunnen worden op schadevergoeding als een partij niet meewerkt en ingebreke is gesteld.
In die gevallen waarin een mondelinge koopovereenkomst niet rechtsgeldig is kan er in heel uitzonderlijke situaties wel aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding. Onder omstandigheden kan een beroep van een particuliere koper of verkoper op het schriftelijkheidsvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Wil er sprake zijn van die onaanvaardbaarheid dan moeten er hele bijzondere omstandigheden spelen, zo oordeelde de Hoge Raad. Wat die zeer bijzondere omstandigheden dan kunnen zijn is niet duidelijk. Wel heeft de Hoge Raad overwogen dat het terugtrekken van de verkoper omdat hij alsnog een hoger bod ontvangt niet als zeer bijzondere omstandigheid geldt. Datzelfde geldt voor de situatie waarin de koper alsnog de voorkeur geeft aan een ander huis.
Heel veel mensen denken dat als er mondeling overeenstemming is bereikt over de koop van de woning de verkoper zich niet mag terugtrekken als hij daarna een hoger bod ontvangt maar dat is dus niet zo. De verkoper kan, zolang de schriftelijke koopovereenkomst niet is getekend, van de koop afzien als hij daarna een hoger bod van iemand anders ontvangt. Netjes is het natuurlijk niet maar juridisch mag het wel. Wel moeten de koper en de verkoper dan een particulier zijn.
Conclusie:
Als de koper een particulier is dan is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning nooit rechtsgeldig.
Een mondelinge koopovereenkomst voor een woning is rechtsgeldig als de verkoper en de koper allebei geen particulier zijn of als de koper geen particulier is.
Als de mondelinge koopovereenkomst niet rechtsgeldig is dan kunnen de koper en de verkoper (mits een particulier) zich nog terugtrekken zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst is. In heel bijzondere omstandigheden kan er aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding.
Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste?
In de wet staat dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (een woning of een deel daarvan) schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Er moet dus sprake zijn van 1) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan en 2) een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (in dit artikel noemen wij dit een particulier).
Een tot bewoning bestemde onroerende zaak
Er wordt, voor de vraag of er sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, gekeken naar de bestemming die het pand heeft op het moment dat het wordt verkocht. Wanneer men dus een pand aankoopt dat op dit moment een woonbestemming heeft maar waar men een kantoorpand van wil maken dan is het wel een tot bewoning bestemde onroerende zaak. In dat geval geldt dus het schriftelijkheidsvereiste. Is het daarentegen een kantoorpand waar men woningen van wil maken dan is het niet een tot bewoning bestemde onroerende zaak en geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. Als het een pand is met een gedeelde bestemming (bijvoorbeeld een woon-winkelpand) dan moet aan de hand van de omstandigheden worden bepaald of de zaak tot bewoning is bestemd.
Een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (particulier)
Of de koop van de woning schriftelijk moet is ook afhankelijk van de hoedanigheid van de koper. De koper moet een particulier zijn.
Maar hoe zit het met de verkoper? Als de koper van de woning geen particulier is dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De koop van de woning hoeft dan niet schriftelijk te zijn ook niet als de verkoper wel een particulier is. Maar als de koper van de woning wel een particulier is dan biedt het artikel ook bescherming aan de verkoper als die verkoper een particulier is. De verkoper kan zich er dan, als er nog niet is getekend, op beroepen dat de koop niet schriftelijk is. Om dit te verduidelijken hieronder twee voorbeelden:
Hans en Karin hebben hun woning in de verkoop staan. Met Koen en Sanne bereiken zij overeenstemming over de prijs van de woning en over alle andere voorwaarden. Er moet alleen nog een koopovereenkomst getekend worden. Dat zullen partijen die week daaropvolgend doen. In de tussentijd wordt Hans ontslagen waardoor hij en Karin de woning eigenlijk niet meer willen verkopen. Zij wilden groter gaan wonen maar met de aanstaande werkloosheid van Hans blijven ze liever in hun huidige woning wonen. Zij beroepen zich erop dat er nog geen schriftelijke koopovereenkomst is en dat de woning dus niet is verkocht. Hoewel het artikel in de wet op grond waarvan een woning alleen schriftelijk verkocht kan worden is geschreven in het belang van de koper kan de verkoper (in dit geval Hans en Karin) er ook een beroep op doen mits de koper een particulier is. Ook Hans en Karin kunnen zich er dus op beroepen dat hun woning niet is verkocht omdat er geen schriftelijke koopovereenkomst is.
Stel nu dat Hans en Karin niet met Koen en Sanne maar met Kosa BV overeenstemming hebben bereikt over de prijs en over alle andere voorwaarden? Kunnen zij zich dan ook op het standpunt stellen dat hun woning niet is verkocht omdat er geen schriftelijke koopovereenkomst is? In dat geval kunnen zij dat niet. Kosa BV is geen particulier zodat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt. Als er daadwerkelijk over alle punten overeenstemming is bereikt dan is er een mondelinge koopovereenkomst voor de woning tot stand gekomen tussen Koen, Sanne en Kosa BV. Het vereiste dat een woning schriftelijk moet worden verkocht geldt immers alleen wanneer de koper een particulier is..
Kort samengevat geldt het volgende:
Koper en verkoper zijn allebei een particulier:
Beiden kunnen een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. De mondelinge koop van de woning is niet rechtsgeldig.Zowel koper als verkoper kunnen zich “terugtrekken” zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst is getekend. De particuliere verkoper kan evenwel handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid en gehouden zijn tot vergoeding van schade, daar gaan wij later in dit artikel op in.
Koper is een particulier en verkoper is een professionele partij
De koper kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste, de verkoper niet. De koper kan dus nog van de koop af zien als er geen overeenkomst is getekend maar de verkoper niet.
Verkoper is een particulier en de koper is een professionele partij
Geen van beide partijen kan een beroep doen op het schriftelijkheidsvereise. Als de woning mondeling is verkocht dan is die overeenkomst rechtsgeldig.
Verkoper is een professionele partijen en koper is ook een professionele partij
Het schriftelijkheidsvereiste geldt niet. De mondelinge koopovereenkomst is rechtsgeldig. De woning kan dus mondeling worden verkocht.
De koper of verkoper weigert de koopovereenkomst te tekenen? Kan ik hem/haar dwingen om te tekenen? Of kan ik schadevergoeding vorderen?
In de meeste gevallen waarin de mondelinge koopovereenkomst niet rechtsgeldig is, is het antwoord op die vraag nee. Er geldt niet voor niets een schriftelijkheidsvereiste. Er is geen koopovereenkomst totdat er is getekend. Men kan de andere partij dan dus ook niet dwingen om te tekenen. Ook zal de rechter iemand in die gevallen niet veroordelen om medewerking te verlenen aan het tekenen van een schriftelijke koopovereenkomst.
In de hiervoor omschreven gevallen waarin de mondelinge koopovereenkomst wel rechtsgeldig is kan die partij wel gedwongen worden om een schriftelijke koopovereenkomst te tekenen. Ook zou er in die gevallen aanspraak gemaakt kunnen worden op schadevergoeding als een partij niet meewerkt en ingebreke is gesteld.
In die gevallen waarin een mondelinge koopovereenkomst niet rechtsgeldig is kan er in heel uitzonderlijke situaties wel aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding. Onder omstandigheden kan een beroep van een particuliere koper of verkoper op het schriftelijkheidsvereiste naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Wil er sprake zijn van die onaanvaardbaarheid dan moeten er hele bijzondere omstandigheden spelen, zo oordeelde de Hoge Raad. Wat die zeer bijzondere omstandigheden dan kunnen zijn is niet duidelijk. Wel heeft de Hoge Raad overwogen dat het terugtrekken van de verkoper omdat hij alsnog een hoger bod ontvangt niet als zeer bijzondere omstandigheid geldt. Datzelfde geldt voor de situatie waarin de koper alsnog de voorkeur geeft aan een ander huis.
Heel veel mensen denken dat als er mondeling overeenstemming is bereikt over de koop van de woning de verkoper zich niet mag terugtrekken als hij daarna een hoger bod ontvangt maar dat is dus niet zo. De verkoper kan, zolang de schriftelijke koopovereenkomst niet is getekend, van de koop afzien als hij daarna een hoger bod van iemand anders ontvangt. Netjes is het natuurlijk niet maar juridisch mag het wel. Wel moeten de koper en de verkoper dan een particulier zijn.
Conclusie:
Als de koper een particulier is dan is een mondelinge koopovereenkomst voor een woning nooit rechtsgeldig.
Een mondelinge koopovereenkomst voor een woning is rechtsgeldig als de verkoper en de koper allebei geen particulier zijn of als de koper geen particulier is.
Als de mondelinge koopovereenkomst niet rechtsgeldig is dan kunnen de koper en de verkoper (mits een particulier) zich nog terugtrekken zolang er geen schriftelijke koopovereenkomst is. In heel bijzondere omstandigheden kan er aanspraak worden gemaakt op schadevergoeding.
